房地合一 到底「新制」還是「舊制」比較划算？
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圖文／House123
大家好！我是邱愛莉。我是house123的執行長。
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「房地合一」終於底定，並於（6月5日）迅速三讀通過。上個周末，收到代書整理的稅制圖覺得很簡單易懂，提供給大家參考：
（Source：金門代書）
對於想買房或賣房的人來說，最好奇的應該是：「到底舊制比較划算還是新制呢？」常有仲介說：「新制上路後，要繳的稅變多，最好在年底前買房子才划算」是真的嗎？為了回答這個問題，我針對不同的房屋類型與特性，試算了幾種情況，歸納出以下幾個心得：
一般的華廈或大樓：
舊制之下，由於房地未合一，所得稅僅針對房子的部分計算，所以獲利必須先乘以「房地比」（房屋評定現值佔房地評定現值總和的比例），再乘以「個人稅率」，才是所需要繳的稅額。都會地區的「房地比」通常不高，所以繳的所得稅一向不高，賣屋主要的稅務壓力主要是土增稅，而非所得稅。不過，房地合一之後，雖然無法藉由「房地比」來降低所得稅額，卻有一個金額可以從獲利中先扣除再計算稅額：「土地漲價數額」。「土地漲價數額」是土增稅的「稅基」，如果「優惠住宅稅率」下，土增稅要繳 10 萬，就表示獲利可以扣除 100萬（因為土增稅的「優惠住宅稅率」是 10%）對於降低所得稅也有非常大的影響。
對於一般的華廈或大樓，如果是自住且滿 6 年，因為有「土地漲價數額」可以從獲利中扣除，加上有 400 萬的免稅額，超過 400 萬的部分也才課 10%，所以，雖然「房地合一」後不像舊制一樣可以藉由乘以「房地比」來降低稅額，但如獲利扣掉土地漲價數額在 400 萬內，完全免稅，就算超過 400 萬，試算結果仍顯示新制繳的稅比較少。
如果不符合自住滿 6 年的約定，則依持有時間決定稅率為 45%（1 年內）、35%（1-2 年）、 20%（2 年以上）或 15%（10 年以上）。如持有 2 年以內，因舊制有搭配「奢侈稅」，有二屋以上者，2 年內出售需以出售價格被課總價的 10%-15%，而新制是依所得課稅，稅率雖高，但比舊制好，如果平盤賣出，也沒有奢侈稅的逞罰性高稅額。
不過，如不符合自住條件，但持有期間在 2 年以上，到底新制還是舊制比較划算呢？答案是：依「房地比」和「土地漲價數額」而異。如「房地比」高，且「土地漲價數額」高，則新制較為划算，如「房地比」低，或「土地漲價數額」低，則舊制較划算。
特殊精華地段的大樓：
如果是精華地段或建設多的區域，因為政府的土地評定現值調的很快，將「土地漲價數額」計入扣項後，會大幅降低報稅所得，甚至報稅所得會變負的，不管是自用或投資，都不用繳所得稅，新制比較划算。
不過，如果是 2014 年前就買的物件，只能用舊制。然而，即使如此，由於是在特殊精華地段，即使是新大樓，「房地比」一般都偏低，財產交易所得需乘以「房地比」，再乘以個人所得稅率，才是要繳的稅，所以用舊制所繳的稅也不會太高。
在精華地段，不管是新制還是舊制，「土增稅」應該比「所得稅」有感，且新制和舊制繳的金額都一樣（高）。由於政府的土地評定現值調很快，所以繳的土增稅會蠻可觀的。建議可以分三種情況處理：
1. 如果出售前的兩年內或出售後兩年有買其他房子，價格比出售的這間還高，且該屋五年內都當自用住宅，那麼就可以申請「重購退稅」，則所繳的土增稅會全退或退部分金額（如新買那間的土地現值比賣的那間的土地現值還高，則可全退。反之，則只能退「新買房屋的土地移轉現值總額」減掉「賣舊屋的移轉現值總額扣除所繳納土地增值稅餘額」的部分）
2. 如果出售前的兩年內或出售後兩年有買其他房子，但價格比出售的這間還低，且該屋五年內都當自用住宅，新法的規定是仍然可以申請「重購退稅」，但只能依新買的價格佔出售價格的比例來計算可退還的稅。 上述的兩種情況，如果可全退，則「土增稅」可辦一般就好，不需用「優惠住宅稅率」。如只能退部分，需依情況試算一下用「優惠住宅稅率」是否會比較划算（有「一生一屋」或「一生一次」的限制，所以要謹慎使用）
3. 如果出售前的兩年內或出售後兩年不會買其他房子，那建議可以先長期持有這間房子，讓增值幅度大一點，出售使用自用優惠住宅土增稅可省一半以上的稅。
要特別注意，因自用優惠住宅土增稅和重購退稅都有規定，賣的前一年不可以出租或營業。一般來說，這樣條件的物件，就算本來出租，最後一年收回來空屋或自用都還很划算，因為所省的稅非常可觀，建議可以這樣規劃。
中古無電梯公寓：
中古無電梯公寓的土地持份高，房子屋齡通常又高，所以「房地比」通常比較低，有些公寓的「房地比」甚至在 5% 以下，使得舊制下的所得稅很划算。如果是新制下，建議符合 6 年自住條件或長期持有，讓稅率變低，或藉由土地漲價數額來扣抵報稅所得，才會比較划算！
看到這裡，你可能發現了：其實「新制」所繳的稅不見得比較多，政府希望房地合一稅收可以成為「長照」的主要財源，是否真能如期增加稅收，我持保留態度。
對消費者來說，不管是上面哪一種情況，在「房地合一」新制下，建議買賣時所有的費用單據（如：契稅、印花稅、代書費、履保費用、設定費、仲介費、合約、裝潢發票等）一定要妥善保存。而在新制與舊制接軌過渡期間，建議針對你想找屋的類型，詳細試算哪一個比較划算，再來決定是要趕在年底前找到好房子，並持有兩年以上，以適用舊制，還是要等明年再來看，直接適用新制喔！
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